[필사]1번째 투자가 간절할수록 먼저 알아야 할 3가지

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[셔츠] 1번째 투자가 간절할수록 먼저 알아야 할 3가지

 

  안녕하세요 셔츠입니다. 월급쟁이부자들 강의 수강인원이 많이 늘었습니다. 제가 그랬듯 많은 분들의 생각이 바뀌고, 이젠 행동으로 적용하고자 투자를 시작하는 분들도 더 많아졌습니다. 무엇이든지 처음이 참 어렵죠? 투자 첫발을 떼기 어려운 분들께 제 글이 도움이 되면 좋겠습니다.

 

✓ 1호기의 착각

 

  '취득세 1.1%의 유일한 기회이니 수도권이든 광역시든 좋은 걸 사야 한다'

  '1.1%라 좋겠어요~ 그거 딱 사면되겠네'

  처음 투자하려는 분들, 왠지 들어본 이야기죠? 취득세 관한 조항이 개정되면서 1주택 1.1%, 2주택 8.4%, 3주택 12.4%로 취득세가 대폭 조정되었습니다. 2, 3번째 주택과 비교하니 1번째가 엄청 적어 보이죠. 실제 금액적으로도 굉장히 큰 차이가 납니다. 12% 부담할 경우 3억짜리 물건은 취득세만 해도 4,000만 원에 육박하죠. 반면 1%의 경우 400만 원도 안 나오니까요.

  그래서 그 기회를 잘 살리고 싶어서인지 첫 발을 떼기 힘들어하시는 분들이 예전보다도 더 많아진 것 같습니다. 혹시 문제는 없을지 같이 볼까요?

 

1. 좋은 것을 비싼 가격에 사려고 한다.

  '배트를 크게 휘두르고 싶어 한다' 이게 근래 첫 투자(1호기) 하려는 분들을 만나면서 느껴지는 생각이었습니다. 어차피 2번째 이상 취득으로 가게 되면 세금 때문에 비싼 것을 사지 못하니까 유일한 기회인 지금 비싼 것(그들이 생각할 땐 좋은 것)을 사자는 생각을 하시는 것 같습니다. 입장을 바꾸어보면, 제가 처음이었어도 충분히 그런 생각을 했을 것 같습니다. 말한 대로, '유일한' 기회로 보이거든요. 

  그런데 그게 '투자'의 유일한 기회인가요? 제가 시간이 지나고 보니, 그것은 오직 '취득세를 아끼는 유일한 기회'라고 하는 게 맞습니다. 욕심을 내다보면 매매가가 큰 것을 위주로 보게 됩니다. 그런데, 여기서도 여전히 중요한 것은 좋은 물건이 제 가치에 맞는 비싼 가격의 옷을 입은 게 아니라 덜 좋더라도 제 가치에 안 맞는 싼 가격의 옷을 입고 있는 것을 사는 것입니다.

  누구나 딱 봐도 '우와~'하는 물건이 아닐지도 모릅니다. 부엌데기 차림의 신데렐라와 콩쥐가 여러분께 필요하죠. 우와 물건만 쫓아다닌다면 본질을 놓치고 계신 듯합니다. 

 

2. 매매/전세 차액이 커 수익률이 좋지 않다

  투자를 하는 그 '투자금'만 주목하기 쉽기 때문에 그 투자금이 무엇으로 이뤄졌는지 잘 보셔야 합니다. 취득세 1% 투자를 하는 분들은 매매-전세 차이만 보는 거죠. 취득세가 작으니까요. 취득세 12% 투자를 하는 분들은 매매-전세 차이와 취득세까지 고려하겠고요. 자, 그럼 어느 물건이 전세가율(전세/매매)이 높을까요?

(가정) 약 5천만 원의 투자금 기준을 가진 경우,
1% 쪽은 매-전 차이로만 5천만 원
12% 쪽은 매-전 차이 2천만 원에 취득세 3천만 원

 

  전세가가 턱밑까지 차오른 후자의 물건이 전세가율이 높을 확률이 크고, 그만큼 저평가됐을 확률이 크다는 것입니다. 아직 일반 대중들에게 주목받지 못한 단지겠죠. 그에 비해 전자의 물건은 이미 매-전 차이가 5천만 원 수준이기에 이미 매매가가 싼 구간을 벗어났는지 잘 살펴보아야 합니다. 심지어 취득세는 양도 시 공제받으니 세율에 따라 공제도 받을 수 있는데 그에 비해 순수 매-전 차이로 큰돈을 지불한 물건은 수익률이 좋지 않을 수도 있습니다.

 

3. 투자자 자신 재무상황을 고려하지 못한다

  투자에 네모 반듯한 공식이 없는 이유는 사람이 하는 일이기 때문입니다. 가지고 있는 종잣돈, 월 단위 만드는 현금흐름, 제대로 파악한 투자가능 후보지역, 투자에 시간 쏟을 수 있는 수준 등 개별 특성에 따라 투자할 물건이 각각 다를 수 있습니다. 그래서 해당 물건을 투자하고 나서도 계속해서 실력을 쌓고 투자해나가고 싶다면 시스템 전체를 생각하는 눈도 있어야 합니다.

  현금 흐름이 좋지 못한 투자자의 경우에는 물건을 팔고 사는 등의 갈아타는 일도 종종 있을 텐데 매매 절대가 자체가 묵직한 물건을 처음부터 사면 쭉 가져갈 줄 알았겠지만, 투자금이 모자라는 시기에 중과세를 맞으면서도 팔게 되는 경우가 생길지 모릅니다.

  그래서 투자는 처음부터 잘할 수 없으니 오히려 1호기에서 투자금을 줄여 가볍게 시작하고, 계속해서 가져가는 게 아니라 나중에 사고팔고 갈아타는 경우까지 내다본다면, 더 나은 결정을 할 수 있습니다.

 

✓ 첫 번째 투자 TIP

  그래서, 어떻게 하는 게 좋을까요?

1. 제대로 파악한 후보지역 5개 이상

  제대로 파악한 후보지를 '앞마당'이라고 흔히 말하죠. 우리 집 앞마당처럼 훤히 알고 있어야 하기 때문입니다. 수업을 들으면서 늘려나갔든, 혼자서 셀프로 임장 하면서 늘려나갔든, 임장 후 투자할만한 후보 단지 특성을 잘 알아야 합니다. 비교를 하려면 비슷한 인구 규모를 가진 지역끼리 비교를 하라고 배웠는데, 수도권 갔다가 광역시 갔다가, 중소도시 갔다가, 헷갈리는 것 같죠? 당장 투자되는 곳만 가고 싶기도...

  그렇기에 더욱 5개 이상 앞마당을 가져야 합니다. 수도권을 보면서 임장 습관과 입지 분석법을 배우고 광역시에서 지방 특성과 차별점을 배우셨을 겁니다. 무작위로 배정된다고 하지만, 어느 하나 이유 없는 배정은 없는 거죠. 다 1호기를 위한 기초 실력을 다지는 구간입니다. 

  매물 없어서 내놓기가 무섭게 없어지는 시장 아니죠? 설사 그렇다고 해서 그거 잡아도 우리 실력이 아니겠죠. 올라가니까 나도 편승하자는 생각도 개입되니까요. 이젠 그런 거 아니니 조금 늦어져도 괜찮습니다. 첫 투자부터 차근차근 단계 밟겠다고 생각하세요.

 

2. 매매/전세 차이 3천만 원 이내 후보

  1년에 1채, 생각나시나요? 이 투자로 끝나버리면 큰 의미가 없어요. 계속해서 경험을 쌓아가야 된다는 거죠. 돈보다 실력을 버는 때입니다. 보통 알려진 5천만 원보다 적게 잡아보세요. 첫걸음부터 뛰고 싶어서 취득세니 뭐니 하는 핑계로 욕심을 내고 있는 겁니다. 처음부터 뛰려고 하지 말고 걸으세요. 제일 실력이 없는 때에 제일 돈을 많이 들인다니 뭔가 순서가 좀 바뀐 거 같지 않나요?

  수익률이 좋으려면 내가 산 뒤 엄청 오르거나(output), 투자한 돈(input)이 적어야 합니다. 취득세 1.1%로 겨우 줄일 수 있던 투자금인데, 좋고 비싼 거 찾아다니느라 애써 또 늘려놓지 마세요. 제대로 파악하거나 비교가 안 된다면요. 그리고 그 물건이 이미 오름폭이 좀 있던 물건일 텐데 거기서 또 점프하려면 많이 기다리셔야 할 겁니다. 투자라면 아직도 싼 걸 사셔야죠.

 

3. 수강 시 튜터 문의, 비수강 시 매물 코칭 활용

  앞서 투자 경험이 더 많은 선배에게 애써 추려낸 우리 후보 2~3개를 가지고 내 결론과 그 이유를 반드시 써서 문의드립니다. 주의할 점은 주변 동료 중 경험이 많지만 경력이 짧은 동료의 의견은 참고만 하시는 게 낫겠습니다. 더 긴 호흡으로 볼 때의 잃지 않는 투자를 생각할 수 있어야 하기 때문에요.

  실전반, 지방투자반처럼 튜터가 배정된 강의를 수강 중이라면 그분께 양해를 먼저 구하시고 질문하시면 됩니다. 단, 그분의 의무사항이 절대 아니므로 서로 상처받지 마시고 참고하시면 됩니다. 수강하지 않고 있는 상황이거나 기타 상황에서는 멘토/튜터님들과 의견 이야기 나눌 수 있는 매물 문의를 활용하는 것도 좋은 방법입니다. 내가 내린 결론과 그분의 의견이 비슷한 게 있는지, 다르면 어떻게 접근하는 게 맞는지 잘 살펴 결정합니다.

 

  이렇게 첫 번째 투자에 대해 이야기 나눠봤습니다. 

제대로 파악한 후보지 5개 이상
매매/전세 3천만 원 이내 후보
수강 시 튜터, 비수강 시 매물 코칭

 

  누구나 처음은 있고, 그 처음부터 잘하기는 어렵습니다. 하지만 그 처음이 있어야 두 번째 세 번째가 있죠. 휘청대고 불안해도 그게 내 처음인걸요. 처음을 하지 않고서는 나아갈 수가 없습니다. 소중한 첫걸음의 기쁨을 꼭 느껴보시면 좋겠습니다. 감사합니다.